房地产开发的基本情况
发布日期：2017-01-09 08:43:08 访问次数：982
房地产开发的内容
“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上的房地产开发，这些开发视为广义的房地产开发活动。
狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。本文研究的范围是狭义上的房地产开发。
一般来说房地产开发可以分为四个阶段：投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、房屋租售阶段，每个阶段的工作均有不同的内容。
(1)投资机会选择与决策分析阶段
投资机会选择与决策分析，是整个开发过程最为重要一个环节，其目的就是通过一系列调查研究与分析，选择一个的可行的项目开发方案或舍弃项目的替代依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指多渠道获取信息，形成开发项目初步设想，包括项目选址、筹资、配套建设，并与进行市场综合分析，广泛接触，使项目设想具体化。
项目可行性研究即在项目选择后对该项目深入分析，包括社会综合评价、市场研究、项目财务评价等，这是影响项目成败的关键之处。
(2)前期工作阶段
这一阶段主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体地说，包括：
①获取土地使用权；
②实施筹资计划；
③规划设计与建设方案的制定；
④与城市规划管理部门协商，获得规划及配套部门许可；
⑤征地、拆迁、安置、补偿；
⑥施工现场“三通一平”或“七通一平”；
⑦对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；
(3)项目建设阶段
项目建设阶段是将开发过程中所涉及到的人、财、物等资源聚集到一个特定的空间与时点，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政公建配套、竣工验收。
(4)房屋租售阶段
也就是房屋交易阶段。当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预算的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平销售产品。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者。在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。
