房地产开发商成本控制体系的建立
发布日期：2016-12-26 15:04:21 访问次数：1009
(1)房地产开发商的投资估算
投资估算是项目建议书和可行性研究阶段的成本控制目标。
投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术应用及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期资金使用计划。
将投资决策阶段进一步划分为规划阶段、项目建议书阶段、初步可行性研究阶段和详细可行性阶段，所以投资估算的确定也相应的分为上述几个阶段。
指标估算法是将建设项目划分为建筑工程、设备安装工程、设备购置费及其他基本建设费用等费用项目或单位工程，再根据各种具体的投资估算指标或概算指标，进行建筑安装工程及设备购置费的估算，在此基础上，汇总成每一单项工程的投资。另外再加上估算工程建设其它费用及预备费，就可以得到建设项目的总投资。指标估算法精度较高，可以适用于可行性研究阶段的投资估算。
在应用指标法编制投资估算时，要考虑以下几个问题：
最近几年由于材料、设备涨价幅度较大，在使用各项造价指标时，必须注意指标编制的年份和地区，应对不同年份和地区间所发生的差价予以必要的调整。尤其要将主要材料的预算价格与当时当地的市场价格间的差价及时列入投资。
在套用指标编制投资估算时，应注意项目指标包括的项目内容、适用范围和条件等是否与拟估工程的实际情况相适应，避免漏算或着重算，对可以进行换算或调整的指标，不可以盲目地单纯地套用指标。
(2)房地产开发商的设计概算
设计概算是技术设计和施工图设计阶段的项目成本控制目标。设计概算是指在初步设计阶段或扩大初步设计阶段，由设计部门根据初步设计图纸、概算定额和概算指标、设备价格、各项费用价格或取费标准、建设地区的技术经济条件等资料，预先对工程造价进行的概略计算，它是设计文件的重要组成部分。
根据开发项目的规模、设计文件的深度和有关资料齐备程度，建筑工程设计概算的编制要采用不同办法。
①当拟建工程项目的初步设计文件达到一定深度，基本上能够按照初步设计图纸计算出主要项目和扩大结构构件的工程量时，可以用概算定额来编制概算。
②当初步设计深度不够，不能准确计算工程量，但工程采用的技术较成熟而且又有类似概算指标可以利用时，可以利用概算指标来编制概算。
③当设计对象的结构特征与某个概算指标有局部不同时，则需要对该概算指标进行修正，再用修正后的概算指标进行计算。单位造价修正指标=原指标单价－换出结构构件工程量＋换入结构构件单价换出(入)结构单价＝换出(入)结构构件工程量×相应的概算定额的地区单价
④当拟建工程尚无完整的初步设计方案，或概算定额和概算指标不全，而拟建工程与已建或在建工程相似，结构特征基本相同，可以采用类似工程预决算编制概算。
