借名买房的性质
发布日期：2017-04-26 08:38:16 访问次数：1093
进人世纪以来，“遏制房价过快上涨，解决居民住房问题”逐渐成为国家政策的着力点。随着“限购令”的出台，出现了“借名买房”现象。所谓借名买房，是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以出名人名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的新型不动产交易类型。尽管双方订有借名买房协议，但该协议的效力有待认定；依该协议而借名订立的买房合同，其效力亦不甚明确。同时，当事人虽然有约定房屋归属于借名人，但毕竟房屋的登记名义人为出名人，由此导致房屋上法律物权与事实物权相分离，这时应如何确定房屋的权属、划定法律物权与事实物权的保护范围？
一、借名买房的类型分析
①借名买房的大致过程是：借名人与出名人书面或口头订立借名买房协议，约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项；再由借名人或出名人与房地产公司订立买房合同，并以出名人名义办理房产证书和房产登记；待时机成熟时，由出名人协助借名人办理房屋过户登记；购房款项和相关费用均由借名人支付，因双方常具亲友关系，故只有在特别情况下借名人才给付一定报酬。这一系列约定构成了借名买房协议的全部内容，其中既涉及买卖关系，又有间接代理的影子，还牵涉不动产登记和物权归属，可谓错综复杂。如出名人擅自处分房屋，将涉及借名人、出名人、第三人等多方利益，法律关系则更为复杂。为了更加详细地了解借名买房的成因、类型、法院态度及裁判依据等，本文分析比较了件借名买房案例。根据借名原因不同，借名买房可分类为规避限购政策型借名买房、回避贷款限制型借名买房、为享受购房优惠型借名买房及其他；而根据房屋类型，可分为借名购买政策房与借名购买普通商品房。这两种分类并非泾渭分明，但这两种分类仍是讨论借名买房协议效力的基础。比如，对借名购买普通商品房，法院以认可居多；而对借名购买经济适用房等政策房，否定意见则占了绝大多数。
②因此，在对借名买房作法律分析时，应区分不同类型加以讨论。
二、借名买房协议的性质与效力
一）借名买房协议的性质
我国台湾地区我国台湾地区实务与学说皆在“借名登记契约”范畴内讨论借名买房。
③实务上，台湾地区法院早期认为借名登记系属信托行为，近来则认为借名登记系属无名契约。
④认其属信托的理由大致为：信托中“受托人就信托财产承受权利人之名义”，此与借名登记在外观上相似，但“受托人须就信托财产依信托契约之内容为积极之管理或处分，倘信托人仅将其财产在名义上移转与受托人，而有关信托财产之管理、使用或处分悉仍由信托人自行为之，是为消极信托。
⑤认其属无名契约的理由大致是：“其成立侧重于借名者与出名者间之信任关系，及出名者与该登记有关之劳务给付，具有不属于法律上所定其他契约种类之劳务给付契约性质，应与委任契约同视，倘其内容不违反强制、禁止规定或公序良俗者，当赋予无名契约之法律上效力”。
⑥学说上，具有代表性的观点为“谓当事人约定，一方（借名者）经他方（出名者）同意，而就属于一方现在或将来之财产，以他方之名义，登记为所有人或其他权利人。与劳务契约，性质相近，但与民法设有明文之雇佣、承揽、委任、居间、行纪等典型劳务契约，又有差异，故在现行法下，借名登记契约，乃无名契约。”对于该“无名契约”的观点，但对于借名登记与“劳务契约”的适用关系，则有所不同，既有认为借名登记并无劳务给付内容而应类推适用劳务契约的规定，也有认为其属于劳务契约而直接适用“民法”第条关于劳务契约适用的规定。同时，亦有观点根本反对借名登记为无名契约，而认为其属脱法行为、消极信托或正当之消极信托由此可见，对于借名登记协议的性质，我国台湾地区的实务和学说有一个发展变化的过程，且最终趋向于采“无名契约说”，并类推适用劳务契约的规定。不过，也有不同观点存在。
