借名买房法律关系
发布日期：2017-04-24 08:37:41 访问次数：1058
关于借名实施法律行为的观点借名买房作为一种借名实施的法律行为，同样包括内部的借名约定与外部的借名行为，后者包括借名订立买房合同与借名登记房屋。同时，对于借名买房性质的认定，不仅要吸收借鉴台湾地区的研究思路，尤其是由信托、消极信托、脱法行为等观点走向无名契约说的历程，还要结合大陆地区社会实际生活、法律实践以及以前述观点为代表的大陆学者的理论学兑进行综合分析。
从社会实际生活看，在借名买房过程中，当事人通过订立借名买房协议，约定双方权利义务，且双方有循此协议为法律行为的意图，这与《合同法》第条‘2‘平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的合同定义相契合。
从司法实践看，司法经验发挥了重要作用。在审理借名买房案件时，绝大多数法院均采用“借名买房合同”的用语，并从合同角度判断借名买房协议的性质；部分省地方高级人民法院亦发布了相关司法性文件，直接对“借名买房合同”作了规定。从学理上看，借名买房协议包括两个主要内容：借名订立买房合同；借名登记房屋。具体分析：
首先，纵观借名买房案例，借名人与出名人通常为亲友关系借名人由于特定原因，比如因住房限购令被限制买房，与出名人达成借名买房协议，其目的本就是为了借名购得房屋，双方意思表示真实，非为通谋虚伪意思表示。
其次，借名订立买房合同，分为借名人亲自缔约与出名人代为缔约两种情形。在借名人亲自缔约情形，借名人虽以他人名义订立买房合同，但其真意是为自己缔约，只不过借名人并不表明此真意，若相对人不知此真意而与借名人缔约，则不能认定双方为通谋虚伪意思表示；若相对人知悉该借名情事，且仍与其缔约，则相对人通过实际行动表明了与借名人缔约的意思，而非为通谋虚伪意思表示。在出名人代为缔约情形，出名人以自己名义为借名人缔约，且行为的法律效果归属于借名人，而相对人又不知借名情事，以外表观之，可成立间接代理；但若相对人知悉借名情事，而仍与出名人缔约，则可成立隐名代理。
再者，借名登记房屋，根据我国现行的物权公示制度，借名人若想取得房屋所有权，就宓须办理不动产登记，因而必然会发生借名登记。有学者认为，借名登记一方面使借名人与出名人之间产生了债权债务关系，借名人据此约束和限制出名人的行为以及权限，故属于债权合同。单就借名当事人的借名登记约定来说，认为该约定具有债权合同属性，是有道理的。依该约定，借名人有权利借用出名人的名义登记房屋，出名人则负出借名义的义务。虽然房屋登记在出名人之下，但借名人依其与出名人的约定，而实际享有对房屋的管理、处分权利，因而双方并无信托或消极信托的意思表示。据此，学者认为，在当事人内部配置了物权归属，从出名人的名字被借用购买房屋之时，借名人就实际控制了标的房屋的全部价值，因此就产生了物权关系的属性，属于物权行为。，以为，对房屋的物权归属所作的安排，应是整个借名买房协议的内容，而非借名登记，且正是依据借名买房协议，出名人须待时机成熟时将房屋过户给借名人，此项义务具有劳务给付内容，可结合当事人真意而类推适用劳务合同的规定。最后，在借名买房关系中，借名人实际支付购房款项及相关费用，而出名人则为房屋的名义所有人。表面上，双方之间似存在赠与或借款合同，但由前述可知，借名人并无“借款”或“赠与”的意思表示，故难认借名买房为借款于出名人买房，或者以借名方式赠房于出名人的行为。
综上可知，借名买房协议实际上包含了借名买房合同、借名登记合同、过户房屋等一系列内容，双方以真实意思约定彼此的权利义务，并循此协议为法律行为，故该协议实质上是一种合同。根据该协议，出名人对借名人负借名订立买房合同、登记房屋和过户房屋的义务，借名人除支付购房款和相关费用外，仅在个别情况下对出名人负给付报酬的义务。综合《合同法》规定及学理上关于典型合同与非典型合同的理论，该协议应属混合合同，且为类型结合合同。对该合同的法律适用，应采“结合说”，以个别给付所属合同类型的法律规定加以判断。
