借名买房协议的效力
发布日期：2017-04-22 08:37:02 访问次数：1413
认定借名买房协议的效力的总的思路是：只要当事人意思表示真实，内容不具有《合同法》第条和其他法律规定的无效合同情形，即应认可其效力。总的原则是：为适应现代社会交易的髙速和频繁、维持交易秩序的稳定，应尽量减少无效合同的认定。
从《合同法》第条角度分析一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。遍观借名买房实例，借名买房常发生于亲友之间，故借名人与出名人之间本应不存在欺诈、胁迫的情形，但由于不良社会风气的影响，借名买房场合亦可能存在欺诈、胁迫的情形。然纵存在欺诈、胁迫情形，亦不可直接认定合同无效，因为是否“损害国家利益”实在很难判断。对此，全国人大常委会法制工作委员会编写的《中华人民共和国合同法释义》在解释时指出：“在经济生活中出现很多以此类合同的方式侵吞国有资产和侵害国家利益的情形，但因受害方害怕承担责任或对国家财产的损失漠不关心，将导致国有资产的大量流失，若此类合同的效力不通过法律直接否定，则国有资产难以得到保护。”该解释似以“国有资产”作为认定“国家利益”的标准，而所谓国有资产，在民事领域包括了国有企业资产。作为民事主体的国有企业被欺诈或被胁迫而签订合同，致使国有资产有流失之虞，按上述释义，该合同应为无效；但若被欺诈或胁迫的主体非国有企业，却只能依《合同法》第条规定请求撤销或变更合同，此种区别对待明显与私法基本精神相悖，不足可取。对该项进行解释时，认为“损害”应限缩为“直接损害”，而“国家利益”以解作“社会公共利益”为宜。将损害限缩为直接损害，排除间接损害的情形，使“损害国家利益”被严格界定，从而尽可能保证合同自由实现。在大陆地区审判实务中，以“损害国家利益”为由认定合同无效的案例极为少见，即使有也多为“合同双方串通少缴税款”的情形，且法院须结合“以合法形式掩盖非法目的”规定才能进行判决。因此，本项“损害国家利益”的规定实际上仅具宣示意义，无法作为认定合同效力的根据，自然不宜用来认定借名买房协议的效力。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。前已述及，此项“损害国家利益”的规定被第项“损害社会公共利益”的规定吸收，自不待言。而所谓“集体利益”，不过是集体企业资产在民事领域的代名词，集体企业与非集体企业处于同等的民事主体地位，并无任何优待特权，故“损害集体利益”的规定亦不能用来认定合同效力，同样仅具有宣示意义；唯有“恶意串通，损害第三人利益”，才能作为认定合同效力的依据。
一般来说，借名买房当事人真意即在于订立买房合同取得房屋，双方虽有串通之嫌，但罕有以此损害买房合同相对人利益的，故仅在确有恶意串通损害第三人利益情形时，才能依此否定借名买房协议的效力。以合法形式掩盖非法目的。借名买房在很多情形中都是为了规避现有的规定、政策等以达其真实目的。比如，借名人为达规避限购令，或为购买经济适用房等政策房，或为逃避到期债务之目的，而采用借他人名义买房、登记的合法形式。表面上似有“以合法形式掩盖非法目的”之嫌，但实际考察“以合法形式掩盖非法目的”的规范意旨，则不能一概而论。学说上，对“以合法形式掩盖非法目的”的理解，即行为人利用一个合法的民事行为掩盖一个非法的民事行为。而梁慧星教授则主张，“以合法形式掩盖非法目的，是通过使用不直接违反禁止性规定的手段，在实质上实现法律所禁止内容的行为，在民法理论上称为脱法行为或规避行为。”本文采梁慧星教授的规避行为说。以是否通过违反禁止性规定的手段，在实质上实现法律所禁止的内容，为判断借名买房效力的重要维度。若借名人的目的在规避限购令买房，或规避政策购买政策房，由于限购令和该政策不属法律禁止性规定，因而借名人的行为不为法律所禁止，故不适用“以合法形式掩盖非法目的”。在借名人为逃避债务而借名买房以变相转移财产的情形，若借名人的行为对债权人造成损害的，债权人是否可依《合同法》第条行使债权人的撤销权，值得研究。既然债务人放弃到期债权或无偿转让财产损及债权即可引起撤销权的行使，则举轻以明重，借名买房以变相转移财产且损及债权，当然应该有撤销权的适用余地。在上述情形下，若债权人与借名人存在双务合同关系，且应由借名人先履行债务的，债权人可根据《合同法》第条行使不安抗辩权。若上述不安抗辩权与债权人撤销权均无适用空间，则可考察借名人与出名人是否有恶意串通损害第三人利益的情形。
损害社会公共利益。社会公共利益，我国学者普遍认为是指境外立法例及其学说所指称的公序良俗，并根据被侵害的权益类型，对损害社会公共利益的合同进行分类。从广义上说，社会公共利益是指全体社会成员为实现个体利益所必需的社会秩序，其实现形式包括国家制度和国家权力。在私法中，它具体化为公序良俗，是公权力介入私法的典型例证，并与私人利益既对立又统一。如何在借名买房中衡量私人利益与社会公共利益，是认定借名买房效力的重要环节。对于为规避限购政策而借名买房的情形，虽然《民法通则》第条规定民事活动在没有法律规定的时候应当遵守国家政策，但根据《合同法》第条，显然不能依国家政策来认定合同效力。尽管限购政策是为了平抑房价、保障市民住房，但规避该政策却不一定真正违背政策目的，现实中许多借名人确有正当乃至迫切的买房需求，只是由于限购政策而失去买房资格，而通过借名买房解决住房问题，反倒符合限购政策的初衷。同时，若借名买房违背了限购政策的初衷，也不能笼统地将其认定为无效合同，此时应从社会公共利益角度出发，判断私人利益是否足以侵害公共利益，若是，则应判定合同无效。司法实践中，对这种规避限购政策的借名买房，法院也常持肯定态度，更有判决将该借名买房理解为“转让购房指标”，或者认为借名人虽于借名买房时不符购买条件，但于审理当时已满足购买条件，即认可其效力。但是，现实中也确实存在为囤房、炒房而借名买房的情形，这种炒房行为明显违背限购政策初衷，也与社会公共利益相左，应该否定其效力。总之，该类借名买房行为，违背政策的不一定无效，但违背社会公共利益的，则一定无效。
在借名购买经济适用房等政策房情形，由于经济适用房等政策房本就是为保障低收人家庭住房而设，具有极强的社会公益性，若允许借名购买，则将极大损害低收入者的利益。司法实践中，虽有个别法院认为“经济适用房购买指标是一种权利，借名购买经济适用房是行使了他人享有的购房权利”，且《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》明确在一定条件下允许经济适用房出售转让，因而认可借名购买经济适用房的效力。但是，经济适用房购买指标固然是一种权利，但却具有专属性，其行使受到严格限制，权利人要么自己行使，要么放弃，却不能用来转让。因为政策房的本旨在于保障低收人家庭的住房，不该被用作转让牟利的工具，一旦被转让则意味着一个指标被浪费，一个符合购买条件的低收入家庭将失去购买经济适用房的机会，这明显与社会公共利益相悖。因此，绝大多数法院都不认可借名购买经济适用房等政策房的效力。违反法律、行政法规的强制性规定。时至今日，立法、司法及学说均认为违反的强制性规定应为效力性规定，且应依据法律的规范意旨判断合同效力。对于确实违反法律、行政法规的效力性强制规定，违背其规范意旨的借名买房，当然应认定为无效。但有一点仍须说明，实践中，部分法院依《经济适用住房管理办法》来认定借名买房效力’值得商榷。因为该办法属于部门规章’并不在法律、行政法规的范畴之内’因而并不能用来认定合同效力，但可从社会公共利益的角度认定借名购买经济适用房的效力。
