从借名买房合同与借名登记合同的角度分析
发布日期：2017-04-20 08:36:39 访问次数：1315
借名买房协议为类型结合的混合合同，主要由借名买房合同与借名登记合同结合而成，因而在分析借名买房协议的效力时，应分别考察借名买房合同与借名登记合同的效力，以判断借名买房协议有效与否以及是否部分有效，这与从《合同法》第条角度分析是一致的。借名买房合同效力分析。借名买房合同，即借名人以出名人名义订立的买房合同，包括借名人亲自缔约与出名人代为缔约两种情况。
在借名人亲自缔约情形，若相对人不知借名情事而与借名人缔约，为保护善意相对人的利益，应认可该借名买房合同的效力。此时，借名买房合同的当事人应为相对人与出名人，出名人依此合同而对相对人享有权利和负担义务，但在出名人与借名人间，依两者的内部关系，该合同权利义务的行使与承担，移转于借名人，这种情形就类似于涉他合同。所谓涉他合同，是指内容涉及第三人的合同，包括第三人负担合同与第三人利益合同。以第三人的给付为合同标的，亦即由第三人为给付的合同，为第三人负担合同；第三人利益合同，即要约人与债务人约定，使债务人向第三人给付，第三人因而取得直接向债务人请求给付债权的合同。借名人因借名买房协议取得出名人依买房合同而享有的权利，故相对人对出名人履行合同义务时，实际上是向借名人履行（即交付并移转房屋所有权），类似于第三人利益合同，但两者有着本质不同。因为在第三人利益合同中，第三人是根据合同当事人的约定即第三人利益合同本身而享有权利；而在借名买房合同中，借名人则是根据其与出名人的借名买房协议而享有权利，且借名人不能向相对人请求履行。同理，借名人因借名买房协议而须向相对人为给付（即支付房款等费用），但本质上不同于第三人负担合同。因为第三人负担合同是以第三人的给付为合同标的，第三人不为给付时，债权人并不能请求债务人履行，而只能主张损害赔偿；而出名人与相对人订立的买房合同显然不以借名人的给付为标的，不管借名人是否为给付，相对人都可要求出名人履行义务。当借名人亲自缔约，且相对人知悉借名情事时，若相对人仍与借名人缔约，则表明了相对人与借名人缔约的真意，则借名买房合同在借名人与相对人之间成立。除了借用出名人的名义缔约，该合同与一般合同无异，只要其满足一般生效要件，即应认可其效力，借名人与相对人依该合同而互为给付。在出名人代为缔约情形，出名人以自己名义为借名人缔约，且法律效果归属于借名人。若相对人知悉借名情事，即知道委托人（借名人）的存在，而仍与出名人缔约，则成立隐名代理，由于隐名代理实质上仍为代理，其法律效果应直接对借名人发生。而若相对人不知借名情事，即不知委托人的存在，则成立间接代理，由于间接代理并非真正代理，其法律效果应先对代理人即出名人发生，再由出名人内部关系转移于本人即借名人’才对借名人发生效力。
总之，借名买房合同可能仅为普通合同，也可能与涉他合同极为接近，还可能为隐名代理乃至间接代理，但不管其性质如何，只要满足生效要件，都应认可其效力，反之则否。由于借名买房合同是实现借名买房的基础，该合同的无效使后续的借名登记合同失去意义，而借名买房协议的合同目的也根本落空，此时，借名买房协议归于无效。借名登记合同效力简析。借名登记合同，借鉴我国台湾地区的主流观点，应为无名合同。依该合同，出名人对借名人负借名登记房屋的义务，借名人则须支付登记过程中的相关费用。借名买房合同订立之后，当事人须经登记才能取得房屋所有权，则借名登记合同实为借名买房合同的延续，其效力一般与借名买房合同共命运。因而借名买房合同无效时，借名登记合同相应无效，则借名买房协议亦无效；而借名买房合同有效时，借名登记合同一般同为有效，则借名买房协议亦有效。
因借名登记而导致法律物权与事实物权的分离根据不动产物权变动规则，在基于法律行为取得物权的情形中，当事人只有经登记才能取得不动产物权，该不动产登记具有公示效力、权利正确性推定效力及善意保护效力（公信力）等效力。在借名买房中，借名人由于不具备购买资格或者不愿表明身份，因而只能借名登记房屋。因借名登记，出名人至少在法律上取得房屋所有权，其根据在于不动产登记的权利正确性推定效力；而根据不动产登记的公示效力，出名人的所有权为其他社会交易主体所得知并尊重；根据不动产登记的善意保护效力，善意第三人因信赖登记而取得登记的不动产物权，为法律所保护。然而，根据借名买房协议，房屋的物权归属于借名人，借名人在事实上对房屋进行管理和处分，出名人仅为登记名义人。由此，导致纳人登记的权利人并非真正的权利人、纳入登记的权利与事实上的权利并不一致，借名登记的房屋法律物权与事实物权相分离。依据孙宪忠教授的观点，法律物权与事实物权的区分，是在物权法中贯彻公示原则后客观存在的。由法定公示方式（即登记或占有）表征的物权，为法律物权；而真正权利人实际享有的物权，为事实物权。在正常情况下，法律物权与事实物权是一致的，但在诸如借名登记等特殊情况下，两者并不一致。由于法律物权体现的是物权公示公信原则，具有公示、公信效力，而事实物权代表着真实权利人的利益，两种权利在法律上都应予以保护。因此，法律物权与事实物权应在不同的范围内予以保护，并不能地只保护法律物权或者事实物权。
