借名登记的房屋物权归属及变动
发布日期：2017-04-18 13:37:04 访问次数：1319
“物权行为理论的意义在于通过承认物权行为的独立性理论进而确立物权行为的无因性”但由于我国立法并未承认物权行为的无因性，在基于法律行为取得物权的情形中，作为原因行为的债权合同无效时，当事人并不能经登记取得物权。因此，本部分将在借名买房合同有效，亦即借名买房协议有效的前提下展开讨论。
一）因借名登记而导致法律物权与事实物权的分离
根据不动产物权变动规则，在基于法律行为取得物权的情形中，当事人只有经登记才能取得不动产物权，该不动产登记具有公示效力、权利正确性推定效力及善意保护效力（公信力）等效力。在借名买房中，借名人由于不具备购买资格或者不愿表明身份，因而只能借名登记房屋。因借名登记，出名人至少在法律上取得房屋所有权，其根据在于不动产登记的权利正确性推定效力；而根据不动产登记的公示效力，出名人的所有权为其他社会交易主体所得知并尊重；根据不动产登记的善意保护效力，善意第三人因信赖登记而取得登记的不动产物权，为法律所保护。然而，根据借名买房协议，房屋的物权归属于借名人，借名人在事实上对房屋进行管理和处分，出名人仅为登记名义人。由此，导致纳人登记的权利人并非真正的权利人、纳入登记的权利与事实上的权利并不一致，借名登记的房屋法律物权与事实物权相分离。
依据孙宪忠教授的观点，法律物权与事实物权的区分，是在物权法中贯彻公示原则后客观存在的。由法定公示方式（即登记或占有）表征的物权，为法律物权；而真正权利人实际享有的物权，为事实物权。在正常情况下，法律物权与事实物权是一致的，但在诸如借名登记等特殊情况下，两者并不一致。由于法律物权体现的是物权公示公信原则，具有公示、公信效力，而事实物权代表着真实权利人的利益，两种权利在法律上都应予以保护。因此，法律物权与事实物权应在不同的范围内予以保护，并不能地只保护法律物权或者事实物权。
二）以是否涉及第三人利益划定两种权利的保护范围
从立法目的来看，物权法的基本使命就是确定物的支配秩序和交易秩序。在法律物权与事实物权分离的情况下，若确定物的支配秩序更重要，则应偏重于事实物权，以维护物权的静态利益；若确定物的交易秩序更迫切，则应偏重于法律物权，以维持物权的动态利益。在借名登记的房屋之上，借名人拥有事实上的物权，出名人则保有法律上的物权，正确划定两者的保护范围，是确定房屋物权归属的基础，而对物的支配秩序与交易秩序的权衡，自是其中关键。相对来说，物的支配秩序主要在于内部关系中物权的正确性与稳定性，较少地涉及第三人；而物的交易秩序主要在于外部关系中物权的推定与公信效力，总是与第三人有关。职是之故，划定保护范围还需区分是否涉及第三人。
不涉及第三人在不涉及第三人利益的情况下，法律以保护事实物权为基本出发点，以借名人的事实物权认定物权归属，即借名登记的房屋归属于借名人。此时，借名人的事实物权可对抗出名人的法律物权。但是，借名人如要终局地保有其物权，应尽早进行变更登记，结束因借名登记产生的法律物权与事实物权分离的状态，以实现两者的统一。
从法理上看，不涉及第三人时，物的支配秩序即物权的静态利益，相对于物的交易秩序即物权的动态利益，更具有重要性。房屋虽登记在出名人之下，出名人因此取得法律物权，但当事人借名登记的前提即在于借名人为真实权利人，借名登记的目的也是为了借名人以迂回方式购得房屋。在不涉及第三人利益的情况下，肯定借名人对房屋的物权主张，并无损害他人利益之虞，当无不可，理解释来平衡真实权利人与第三人之间的利益。因此，在发生第三人取得时，仍需区分第三人善意与否而确定在何种程度上或范围内保护法律物权。总之，在涉及第三人利益时，应从出名人的法律物权出发，维持法律物权的正确性，以保证第三人取得借名登记的房屋物权的可能性。同时，应将第三人限制在善意第三人之列，只有在此范围内才保护其利益，即出名人的法律物权。虽然出名人的法律物权受到保护，但出名人并不能因此取得真正的物权，因为事实物权仍旧属于借名人，只有两种权利同时归属于出名人时，其才能真正享有该物权。
三）物权变动与善意第三人的保护
由前文可知，当出名人擅自处分借名登记的房屋时，由于涉及第三人利益，法律保护的出发点为法律物权，同时应区分第三人善意与否。根据借名登记的内部约定，借名登记的房屋归属于借名人，此为借名当事人的内部权利义务关系。当出名人不经借名人同意而处分借名登记的房屋时，若第三人为善意，即不明借名当事人的内部关系，不知该不动产登记为借名登记，善意信赖该登记而与出名人交易，应受该不动产登记的善意保护。此时，由于出名人并非不真实权利人，其擅自处分借名登记的房屋仍属无权处分，因而只有满足善意取得的要件，善意第三人才能取得借名登记的房屋物权。相反，若第三人为恶意，其明知该不动产登记为借名登记，名义权利人与真实权利人不符，仍与出名人交易，甘冒风险，实为投机取巧，不受物权登记的善意保护，不能取得借名登记的房屋物权。在此，不动产登记的善意保护效力与不动产善意取得制度共同发挥作用。正因为不动产登记的善意保护效力，在第三人因善意信赖登记而与出名人交易时，为保证善意第三人取得物权的可能性，才以保护出名人的法律物权为路径。然则，此时法律物权虽受保护，但出名人仍为无权处分，因而要保护善意第三人，则须有善意取得制度的适用。因此，不动产登记的善意保护效力与不动产善意保护制度实为相互衔接的制度设计。
