房地产开发状态与购房流程
发布日期：2017-01-21 访问次数：906
成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程，因此，也是每个房地产企业都非常关心的问题。房地产行业因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响比较大，成为公认的高风险行业。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须有效地控制房地产的开发成本，提高企业成本管理水平。
本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，明确了本课题研究的技术路线和论文框架。通过房地产开发成本的内容和特征、成本控制的概念界定和原则分析，以及对房地产开发成本构成和成本控制影响因素分析，针对我国房地产开发成本控制存在的主要问题，提出了成本控制的新模式。在成本控制体系特征和内涵论述的基础上，构建成本控制的目标成本体系、责任成本体系、动态成本体系和成本控制后评估体系；通过优化成本控制的流程，采用多项目管理的组织模式，设置成本控制委员会来保障成本控制工作的顺利实施；接下来从房地产开发项目前期、建设阶段、到销售阶段的实施出发，提出房地产开发全过程成本控制的具体方法和措施。
通过本文对房地产开发成本控制体系构建和对各阶段成本控制的探讨，希望能为房地产行业成本控制工作提供借鉴和参考。
购房流程：
1、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
2、缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
3、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
4、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更后三个工作日内，银行将贷款一次性发放。
5、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
6、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不超过总价款的20%)，双方签订房屋买卖合同，并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的存量房买卖合同。
7、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
8、卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。
