房地产开发成本构成及影响因素分析
发布日期：2017-01-03 15:59:00 访问次数：1018
房地产开发成本构成
房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。
(1)土地费用，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费及有关地上、地上附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。
(2)工程建设成本，包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费。
①前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
②建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
③基础设施建设费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
④公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
(3)开发间接费用，是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。
(4)销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费用、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其它经费。除了上述各种销售费用之外，房地产开发企业的销售费用还应包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。
(5)管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失，以及其它管理费用。
①公司经费是指公司总部管理人员的各项开支。
②劳动保险费是指企业支付给离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、异地安家补助费、6个月以上病假人员工资等。
③待业保险费是指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金。
④税金是指企业按照规定支付房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
(6)财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
