房地产的发展与城市经营的关系

  在古代，建筑产生于伟大的工匠，而在现代，建筑产生于房地产业，因为，这是一个经济运营的时代。

  城市是一个巨大的经济实体，建筑是城市的骨架，它影响着城市的血脉——交通和城市的灵魂——文化。

  城市从本质上来说，不仅仅是自然发展的结果，也是人为因素的结果。每一个时代，社 会对城市发展都有要求、希望，都集中反映在城市规划中ii 。城市规划是城市经营最重要的一个方面之一。房地产的发展与城市规划是否相符将对城市经营的效果产生很大的影响。实际上，房地产业的发展方向和控制属于城市经营的范畴。 城市经营仅从政策导向方面来看是一种单纯的政府行为，但从其实施过程及效果来看，很大程度上取决于房地产的开发方向与结果。如果房地产的开发方向与城市规划的方向相悖，则其必然对城市的整体经营产生不利的影响。从短期来说是阻碍其效率的提高，长期来看，它将对城市经营的效果造成严重的破坏。

  （一）房地产投资的概念房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

  （二）房地产投资的目的投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富化。

  同时，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵消通货膨胀的影响。

  （三）房地产投资的特性。

  1、位置固定性或不可移动性位置固定性或不町移动性，是房地产区别与其他投资品最重要的一个特性。“房地产的价值就在于其位置”。房地产投资价值的高低，与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。

  2、房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。又能增加置业投资的收益。对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。

  3、寿命周期长房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。房地产的寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，继续获取可观的收益。

  4、各异性各异性是指房地产市场L不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。

  5、专业管理依赖性专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

  6、政策影响性房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免政策调整所带来的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

  7、相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

上一文章：购房要求准备工作与房地产进入新时代

下一文章：房地产估价对象介绍问题