城市规划与房地产开发项目的关系

  房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。《城市规划法》规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位置、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。

  （1）一级市场：

  主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。

  土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活配套设施建设等内容。

  土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。

  （2）二级市场

  现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。

  平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。

  各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。

  （3）三级市场

  现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。

  平均价格：现在售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。

  主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。

  房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

  房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

  房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为。

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