市场不确定性、购房者决策与房价
发布日期：2017-04-12 13:34:28 访问次数：904
我国于1998年终止实物分房制度后，房地产市场进入全面市场化的阶段。经过十多年的时间，房地产业的发展已经取得了巨大的成效。与此同时，房地产市场暴露出来的各种问题也使得房地产业饱受诟病，尤其是房价的过快上涨一直受到社会各界的关注，特别是在2003年之后的房价上涨已经远远超过了居民的承受能力。2003年—2010年，全国商品房平均销售价格由每平米2359元迅速上升至5032元(年复合增长率12.05%)，部分城市则表现出更高的上涨幅度。过高的房价一方面给普通民众带来了居住难的问题，影响了社会的安定团结；另一方面也给国家的经济发展埋下了隐患。日本房地产泡沫、海南房地产泡沫、亚洲金融危机、次贷危机等事件已经使我们看到了房价泡沫破灭对经济的巨大破坏性。面对房价上涨过快的事实，我们需要探究其背后的根本原因。大量文献研究了房价决定的基本面因素，认为基本面因素对房价的变化具有较好的解释能力。如高波等(2003)通过Granger因果检验以及回归分析检验了房价与地价之间的关系，认为长期中房价决定地价，但是短期内二者相互影响。任木荣等(2009)考察了城市化与房价的关系，研究表明各地区的房价对城市化率的弹性为正，即城市化推动了房价的上涨；且东部地区的弹性高于中西部地区。(2012)从人口结构角度对中国房价持续高涨现象进行了分析，并预测2015年之后由于人口结构的变化，中国房价将不再具备快速上涨的条件。总的来说，以上这些文献往往从社会经济因素等基本面的角度解释房价的上涨，证实了基本面因素对房价的推动作用。与此同时，很多文献研究也认为目前我国的房价已经背离了基本面因素的影响，表现出过快的上涨。(2004)对我国14个城市的房价与城市人口、人均收入、失业率等宏观基本面的关系做了实证分析，结论表明宏观基本面可以部分解释房价及其变动，但是随着时间的推移，解释能力在逐渐减弱。(2005)采用协整方法估计了上海市的合理房价，通过与实际价格比较，表明上海房地产市场从2002年7月开始偏离均衡，且偏离幅度越来越大并没有向均衡回复的趋势。(2008)同样检验了上海的房价泡沫情况，利用状态空间方程估计出住房的基础价值，得出结论表明上海的房价已经出现泡沫。(2010)检验了房价上涨的基础支撑面，研究发现房价上涨的主要原因是投资扩张的正反馈机制，而不是有强劲的有效需求支撑，并通过突变模检验发现部分沿海地区房地产市场存在较大的风险。
对于房价偏离基础价值的原因，近年来一部分学者试图从居民的购房决策出发，研究市场上购房者的预期行为与房价泡沫之间的关系，得出了一些有意义的结论。如袁志刚等(2003)假设购房者和开发商具有理性预期，构建理论模型讨论了市场均衡时理性泡沫存在的可能性。况伟大(2008)假设购房者的房价预期为适应性预期，实证分析说明了购房者的房价预期对房价有重要影响。况伟大(2010a)分别考察了理性预期与适应性预期下的投机行为对房价的影响。结论表明，基于预期的投机行为对中国城市房价波动有较强的解释能力，且适应性预期的作用大于理性预期。(2011)对心理预期与房价的关系做了实证分析，发现综合心理预期是影响房价的重要因素，后危机时代这种影响更为显著。
可以看到，目前对购房者行为的研究主要是考虑其房价预期对购房决策以及房价的影响。然而，目前这些研究都是基于确定性条件下的分析。早在1936年就将预期与不确定性的概念引入经济问题中，他认为：预期的形成是一种无法把握的心理现象，无规律可循，因此预期本身就是不确定的。在消费理论领域，预防性储备理论(Dynan，1993)、缓冲储备理论(CarrolandSamwick，1998)等消费理论早已将不确定性的概念引入其分析框架中，大量的实证研究也证实了收入不确定对消费的影响。考虑到住房的消费品属性，在住房市场的研究中引入不确定性的概念是有必要的。此外，在资产价格中引进了再售期权(ＲesaleOption)的概念：投资者在进行投资决策时，除了考虑资产的内在价值，还会考虑在未来将资产以更高的价格出售给其他投资者的可能性。即资产价格实质上包括了内在价值和再售权价值两部分。再售期权实质上是以更高价格再次出售的可能性为基础资产的看涨期权，而资产价格的不确定性增加了这种可能性。
在土地及住房市场研究领域，不确定性的影响也逐渐被人们所认识，巴德雷(Baddeley，2005)指出了不确定性是住房市场不稳定原因之一，并用再售期权理论对其进行了解释①。具体到我国，一方面，由于房地产市场发展历程较短，市场化的机制不健全，房地产市场受宏观政策的影响很大，政策的不可预知性使得市场不确定性增加；另一方面，市场上信息的不对称，市场参与者的不成熟，以及住房产品及房地产市场本身的复杂性都增加了市场上的不确定性。购房者基于当期的以及历史信息对未来房价进行预期，并调整自己的经济行为，市场不确定性导致的预期冲击(即预期的变化)会对住房市场产生重要的影响。然而，国内相关的研究中，仅有极少数文献考虑了不确定性对房地产市场的影响。(2007)利用实物期权理论分析了房价不确定性与房地产企业开发投资决策之间的关系。(2012)实证分析了房价的不确定性与政府土地供应决策之间的关系，结论表明房价不确定性的提高将导致政府土地供应节奏减缓。但是现有的研究一是没有考虑不确定性对房价本身的影响，二是仅仅考虑了购房者对房价的预期。然而，住房兼具耐用消费品和投资品双重属性：作为耐用消费品，未来收入的预期也会影响住房的需求；作为投资品，除了价格预期，资金成本即利率预期也会影响住房的投资需求，而现有的极少考虑收入预期和利率预期等因素的影响。本文的研究，在一个跨期最优化模型的基础上，充分考虑住房的消费品属性与投资品属性，说明了影响房价的各种预期因素。由于不确定性导致的预期冲击会对市场产生影响，本文在控制基本面因素的基础上，实证分析了各种预期因素的不确定性对房价的影响，并进一步利用门限面板回归模型实证分析了不确定性与房价之间的非线性关系。
