购房实证结果及分析
发布日期：2017-04-10 09:51:46 访问次数：908
线性回归结果我们首先对线性模型进行估计，从检验来看，相对于随机效应(ＲE)模型，个体固定效应(FE)模型更佳，因此，后面的工具变量面板估计和门限面板回归模型都采用固定效应形式。
从影响房价的基本面因素来看，人均可支配收入对房价的影响是显著的，房价的收入弹性为0.905，即人均可支配收入的上升导致了房价的上涨。当期利率与房价的关系是正相关关系，出现了“房价之谜”的现象，虽然系数值仅为0.00803，但是显著的。对于“房价之谜”出现的原因，国外的相关研究认为主要是因为金融创新使得利率与房价之间的关系弱化。就国内而言，一方面可能是因为我国利率没有完全市场化，利率并不能引导资源的正确配置；另一方面可能是因为房价长期持续上涨使得利率信号发生扭曲，这也说明通过利率来调控房价的政策可能是无效的。城镇人口对房价的影响为正，但不显著；个人住房按揭贷款的增加对住房价格起到了明显的促进作用，弹性系数是0．105。住房存量的数量则与房价呈负相关，弹性系数为－0．165，这也说明住房供给的增加可以有效地控制房价。市场的不确定性因素中，收入不确定性对房价的影响为正，但不显著。根据不确定条件下的消费理论(预防性储蓄理论和缓冲库存储备理论等)，面临收入不确定时，消费者将采取更为谨慎的态度，减少当期消费，增加储蓄以应对未来的不确定性。住房作为一种消费品，在面临收入不确定时其消费需求也应该减少，房价也应该因之下跌。然而本文的研究表明收入不确定性对房价的影响并不显著，这可能是因为房价同时兼具投资品的属性。在面临收入不确定性时，消费者不仅通过增加储蓄来应对未来的收入不确定性，还通过投资房地产实现资产的保值升值以应对未来收入的不确定性。因此，两种效应相互抵消，最终使得收入不确定性对房价的作用不显著。利率不确定性对房价的影响为正，在5%的水平上显著；住房收益率的不确定性对房价的影响为负，在5%的水平上也是显著的，主要原因在于资产价格的不确定性有两种效应。一种效应是投资者信念的不确定性促发了市场上的投机行为，增加了再售期权的价值，导致了房价的上升；另一种效应是引起了市场上投资者的有限参与，即一部分投资者会选择不参与市场，从而降低了住房需求及住房价格。最终结果取决于二者的净效应。对于第二种效应，(1991)的研究发现，人们对待不确定性的态度受到主观能力的影响。自我感觉能力较高的人会偏向于按照主观概率参与赌博行为，表现为对不确定性的喜好态度；自我感觉能力较低的则表现为不确定性厌恶，选择不参与市场。也就是说有信心的投资者会更愿意参与具有不确定性的机会，而没有信心的投资者则会回避这些机会。因此，投资者面临的不确定性水平及投资者对不确定性的态度均会影响资产的均衡价格。住房兼具消费品和投资品双重属性。房地产市场上存在大量以自住为目的的购房者，一方面，他们在进行购房决策时可能并不会考虑再售期权的价值；另一方面，住房作为一种价值较大的消费品，在面临市场不确定性时，谨慎的消费者会更多地减少市场活动的参与，回避不确定性，即第二种效应将发挥主导作用。因此，不确定性导致了房价的下跌。
上述的回归结果并没有考虑内生性的问题，可能得出有偏的和非一致的结论。本文中，住房存量与价格可能相互影响，因而存在内生性的问题。为了克服内生性的问题，我们对模型进行工具变量固定效应(FE-IV)估计。按照很多文献中常用的方法，我们以住房存量的滞后一期为工具变量，滞后一期的住房存量与上期的住房存量相关，又不会与当期的残差性相关，因此可以视作外生的。Hausman检验的结果拒绝了原假设，表明工具变量固定效应估计和固定效应估计的系数有显著差异，原方程的确存在着内生性问题，固定效应估计会导致估计偏误。工具变量固定效应的结果表明：在考虑内生性问题之后，基本面因素中，利率对房价的影响变得不显著，“房价之谜”的现象不再存在，但仍然说明利率政策对控制房价的无效性。人均可支配收入、住房存量、人口与房价之间的关系相对于固定效应模型没有本质的变化。
